Summary
- 건축은 기공→착공→시공→완공→준공(사용승인) 순서로 진행되며, 준공이 끝나야 건축물을 사용할 수 있다.
- 건축면적·연면적·건폐율·용적률은 건축 가능한 규모를 정하는 핵심 산정 지표다.
- 건축물은 구분소유가 가능한 집합건축물과 그렇지 않은 일반건축물로 나뉘며, 등기부와 건축물대장 구성이 다르다.
- 건축물대장은 총괄표제부·표제부·전유부로 구성되어, 건물 단위와 개별 호실 단위를 구분해 확인할 수 있다.
- 토지는 지목·용도지역·용도지구·용도구역에 따라 이용 방법과 건축 규모가 제한된다.
들어가며
“이 건물은 준공된 지 얼마 안 됐고, 건폐율이 낮아 여유 있다”는 설명을 부동산에서 들으면 정확히 무슨 뜻인지 헷갈릴 때가 많다. 건축 공정, 면적 산정, 건축물대장, 토지 용어는 부동산을 이해하는 데 필요한 기초 개념이다. 그런데 각각을 따로 배우다 보면 서로 어떻게 연결되는지 파악하기 어렵다. 이 글은 이 개념들을 공정 → 규모 → 주택 유형 → 건축물 분류 → 건축물대장 → 토지 순서로 이어서 정리한다.
건축 공정
건축은 인허가를 받는 것에서 시작해 착공과 시공을 거쳐 준공까지 여러 단계를 거치며, 각 단계마다 진행 상태와 법적 의미가 다르다.
| 분류 | 내용 |
|---|---|
| 인허가 | 건축허가 신청과 건축위원회 심의를 거쳐 허가권자로부터 건축허가를 받는 단계다. 허가 후 1년 이내에 착공해야 하며, 실제 착공 전에는 별도로 착공신고를 마쳐야 한다 |
| 기공(起工) | 공사의 시작(리본 커팅식) |
| 착공(着工) | 첫삽질 = 토목공사의 시작 |
| 시공(施工) | 첫삽질부터 공사현장 작업 마무리까지의 단계 |
| 완공(完工) | 공사는 마무리됐지만 서류 준비 등 법정 절차가 남은 단계 |
| 준공(竣工) | 공사와 서류가 모두 완료되어 행정관청의 승인까지 마친 상태이며, 이때부터 건축물을 사용할 수 있다 |
완공과 준공은 다르다
완공은 공사 자체가 끝난 상태일 뿐이고, 준공(사용승인)은 행정관청의 승인까지 마쳐 실제로 건축물을 사용할 수 있는 상태다. 완공됐다고 곧바로 입주할 수 있는 것은 아니다.
건축물 기초 개념
건물이 착공부터 준공까지의 과정을 거쳤다면, 이제 그 건물의 규모를 결정하는 기준을 살펴볼 차례다.
면적 개념
- 건축면적: 건축물의 바닥면적으로, 건축물 외벽 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다.
- 연면적: 건축물의 각 층 바닥면적을 모두 합한 면적이다.
- 대지: 주거 및 상업용 건물을 건축할 수 있는 토지다. 대지면적은 토지면적에서 건축선 후퇴면적을 제외한 부분으로, 건폐율·용적률 산정에 활용된다.
- 필지: 국토를 등록·구분하는 경계로 나뉜 토지의 기본 단위이며, 하나의 지번을 가진다. 토지면적은 지적상 1필지로 구획된 전체 면적을 뜻한다.
- 용적률산정연면적: 연면적에서 지하층, 지상층 주차장, 피난안전구역, 대피공간 등 특정 면적을 제외한 나머지다.
- 표준단독주택가격: 개별주택의 특성과 비교표준단독주택 특성을 비교해 산정한 가격이다. 부동산 실거래가 신고제도의 검증가격 기준이 되며, 1월 1일 기준으로 산정해 4월 말에 공개한다.
면적 개념 혼동 주의
여기서 다루는 건축면적·연면적은 건축법상 규모 산정에 쓰이는 개념이다. 아파트 분양 시의 전용·공급·계약면적 구분은 주택 면적에서 별도로 다룬다.
건폐율과 용적률
건폐율과 용적률은 대지 위에 얼마나 넓게, 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 비율이다.
- 건축면적·대지면적: 위 [면적 개념]의 정의를 따른다.
- 지상연면적: 용적률산정연면적 중 지상층에 해당하는 부분이다.
주택 유형
면적 기준을 이해했다면, 이번엔 그 면적을 기준으로 주택이 어떻게 유형화되는지 살펴본다. 주택은 층수와 세대 구성 방식에 따라 공동주택, 단독주택, 도시형 생활주택으로 구분된다.
공동주택
공동주택은 한 건물에 여러 세대가 독립적으로 거주하는 주택으로, 층수와 바닥면적에 따라 다음과 같이 나뉜다.
- 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상이다.
- 연립주택: 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하고, 4개 층 이하다.
- 다세대주택: 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 미만이고, 4개 층 이하다.
- 기숙사
단독주택
단독주택은 한 세대가 하나의 건물을 독립적으로 사용하는 주택이며, 세부 유형은 다음과 같다.
- 단독주택
- 다중주택: 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이나 독립된 주거 형태는 아니며, 연면적 330㎡ 이하·3층 이하다.
- 다가구주택: 지하층을 제외한 주택 층수가 3층 이하(필로티 구조나 주택 외 용도의 층은 제외)이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주한다.
도시형 생활주택
도시지역에 300세대 미만, 전용면적 85㎡ 이하로 짓는 주택이다.
- 단지형 연립주택: 1개 동 바닥면적 660㎡ 초과, 4개 층 이하이며, 원룸형 주택은 제외한다.
- 단지형 다세대: 1개 동 바닥면적 660㎡ 이하, 4개 층 이하이며, 원룸형 주택은 제외한다.
- 원룸형: 세대별로 독립된 주거 공간을 가지며, 세대별 전용면적은 14~50㎡다.
건축물 종류와 조회 정보
주택 유형을 나눠봤다면, 이제 소유권 구조에 따라 건축물 자체를 분류하는 기준을 본다. 건축물은 구분소유 가능 여부에 따라 집합건축물과 일반건축물로 나뉘며, 등기부와 건축물대장 구성도 서로 다르다.
| 구분 | 집합건축물 | 일반건축물 |
|---|---|---|
| 정의 | 각각 구분소유권으로 독립할 수 있는 건물의 집합체(아파트·연립·다세대 등) | 집합건축물 외의 건축물로 구분소유가 성립되지 않음(단독주택 등) |
| 등기부 | 건물등기부등본만 존재하며 대지권에 관한 사항을 표시 | 건물등기부등본과 토지등기부등본이 각각 별도로 존재 |
| 건축물대장 | 총괄표제부, 표제부, 층별개요, 전유부 | 총괄표제부, 표제부, 층별개요 (전유부 없음) |
| 공시가격 | 개별공시지가, 공동주택가격, 실거래가격 | 개별공시지가, 개별주택가격, 실거래가격 |
| 그 외 조회 | 등기부등본, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 대지권등록부, 토지이용계획확인원 | 등기부등본, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 토지이용계획확인원, 공유지연명부(1필지 2인 이상 소유) |
결국 건축물대장에 전유부가 있는지 없는지가 집합건축물과 일반건축물을 가르는 실질적인 기준이다.
건축물대장
집합건축물과 일반건축물의 차이를 알았다면, 그 차이가 실제로 기록되는 서류를 살펴볼 차례다. 건축물대장이란 건축물의 위치·면적·구조·용도·층수 등 표시 사항과, 소유자의 성명·주소·소유권 지분 등 소유 현황을 등록·관리하는 대장이다.
종류
하나의 필지에 건축물이 여러 개 있으면 총괄표제부에 요약되어 나온다. 개별 건축물의 자세한 내용은 일반건축물대장(또는 집합건축물대장)에서 확인한다. 소유자가 여러 명인 집합건축물은 한 동 전체를 표제부로, 개별 소유자의 호실은 전유부로 구분해 확인한다.
- 총괄표제부: 필지 내 여러 동의 건축물이 있는 경우 발급되며, 전체 건물의 개요와 각 건물의 기본 내용을 담는다.
- 일반건축물대장: 일반건축물의 경우 독립된 한 동마다 발급되며, 건물 전체 개요와 층별 개요를 기재한다.
- 집합건축물대장(표제부): 집합건축물의 경우 독립된 한 동마다 발급되며, 건물 전체 개요와 층별 개요를 기재한다.
- 집합건축물대장(전유부): 집합건축물의 독립된 소유권마다 발급되며, 해당 소유권의 전유면적과 공용면적을 구분해 담는다.
총괄표제부 vs 표제부 vs 전유부
총괄표제부는 한 주소에 표제부가 2개 이상(여러 동) 존재할 때 이를 취합해 제공한다(예: 아파트 단지 정보). 표제부는 아파트 한 개 동의 정보이며, 전유부는 집합건축물에서 아파트 한 개 호실의 정보다 — 전유 부분의 면적, 건축물의 용도, 소유자 변동 내역을 담는다.
토지 용어
건축물에 대한 정리를 마쳤다면, 마지막으로 건축물이 서 있는 토지 자체의 용어를 정리할 차례다.
- 지목: 토지의 주된 용도에 따라 종류를 구분한 것으로, 1필지 1지목을 원칙으로 한다.
- 토지이용계획확인서: 지역·지구 등의 지정 내용과 행위제한 내용을 확인하는 서류다.
- 용도지역: 토지의 이용과 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한한다(예: 1종일반주거지역, 자연녹지지역).
- 용도지구: 용도지역의 제한을 강화하거나 완화한다(예: 경관지구, 미관지구).
- 용도구역: 용도지역과 용도지구의 제한을 강화하거나 완화한다(예: 개발제한구역, 시가화조성구역).
- 표준공시지가: 매년 1월 1일 기준으로 산정하는 토지의 적정가격이다. 토지 감정평가와 개별공시지가 등 각종 지가 산정의 기준이 되며, 1월 1일 기준은 5월 말, 7월 1일 기준은 10월 말에 공표한다.
- 개별공시지가: 표준지공시지가를 기준으로, 개별 토지의 특성 차이에 따른 가격배율(토지가격비준표)을 곱해 산정한다. 토지 관련 국세·지방세와 각종 부담금의 부과 기준이 되며, 공시 시기는 표준공시지가와 같다.
마치며
부동산·건축 용어를 이해하는 핵심은 다음과 같다.
- 건축은 인허가→기공→착공→시공→완공→준공 순서로 진행되며, 준공이 끝나야 건축물을 사용할 수 있다.
- 건축면적·연면적을 기준으로 건폐율·용적률을 계산해 건축 가능한 규모를 정한다.
- 건축물은 집합건축물과 일반건축물로 나뉘고, 그 차이는 건축물대장(총괄표제부·표제부·전유부)에 기록된다.
- 토지는 지목과 용도지역·지구·구역에 따라 이용 방법과 건축 규모가 제한된다.
Reference