Summary
- 실거래가는 실제 매매 금액이며, 세금 부과 시에는 객관적인 산정 기준이 별도로 존재한다.
- 기준시가는 국세(양도세 등)를, 시가표준액은 지방세(취득세 등)를 부과하기 위한 기준이다.
- 공시지가는 토지의 가격을, 공시가격은 주택의 가격을 의미하며 보유세 산정의 기초가 된다.
- 감정평가액은 대출 한도나 경매 최저가 산정 시 활용되는 가치 평가 금액이다.
들어가며
“같은 아파트인데 등기부의 거래 가격, 세금 고지서의 가격, 은행 감정 가격이 왜 다 다를까?” 부동산을 접하다 보면 이런 의문이 생기기 마련이다. 하나의 부동산이라도 실제 거래된 금액, 정부가 세금을 매기기 위해 정한 금액, 은행이 대출을 위해 평가한 금액이 각각 다르게 존재하기 때문이다. 이 글에서는 같은 부동산 한 채를 두고 목적별로 갈라지는 가격 용어들을 하나씩 정리한다.
거래와 세정의 기준: 실거래가, 기준시가, 시가표준액
부동산 거래가 발생하면 실제 매매가와 별개로 세금 부과를 위한 행정적인 기준 가격이 필요하다.
실거래가
실거래가란 부동산 매매 시 실제로 주고받은 거래 금액을 의미한다. 부동산 세금을 부과할 때는 객관성을 위해 기준시가·시가표준액 같은 별도의 기준을 삼기도 한다.
시가와 실거래가는 같은 말이 아니라, 시가는 여러 실거래가의 평균적인 수준을 가리키는 표현이다.
기준시가와 시가표준액의 비교
정부는 국세와 지방세의 기준을 구분해, 세금 종류에 따라 서로 다른 기준 금액을 적용한다.
| 구분 | 기준시가 | 시가표준액 |
|---|---|---|
| 목적 | 국세 부과 기준 | 지방세 부과 기준 |
| 관련 세목 | 종부세, 양도세, 상속세, 증여세 | 취득세, 등록세, 재산세 등 |
| 확인처 | 국세청 홈택스 | 위택스 또는 지자체 홈페이지 |
| 특징 | 토지, 건축물, 상업용 부동산 포함 | 지자체별 산정 방식 적용 |
기준시가는 왜 필요한가?
상속받은 부동산처럼 실거래가 발생한 지 너무 오래되어 현재 가치를 확인하기 어려운 경우가 있다. 이때는 해당 시점의 기준시가를 확인해 공정하게 국세를 부과한다.
정부 공시 가격: 공시가, 공시지가, 공시가격
정부가 매년 산정하여 발표하는 가격으로, 보유세와 건강보험료 산정의 핵심 지표가 된다.
공시지가 (토지)
공시지가란 건축물을 제외한 순수 땅값(단위면적당 가격)을 의미한다.
- 표준지공시지가: 대표성 있는 약 50만 필지를 선정하여 국토부 장관이 공시하며, 토지보상금의 기준이 된다.
- 개별공시지가: 표준지공시지가를 기준으로 시군구에서 산정한 개별 토지의 가격이다.
공시가격 (주택)
공시가격이란 주택(건축물+부속토지)에 대해 정부가 공시하는 가격을 의미한다.
- 단독주택: 표준주택 공시가격(국토부)과 이를 기준으로 한 개별주택 공시가격(시군구)으로 나뉜다.
- 공동주택: 아파트, 다세대, 연립주택 등을 포함하며 국토부 장관이 공시한다. 일반적으로 시세의 70~80% 수준에서 형성된다.
건강보험료와의 관계
재산이 증가하여 공시가격이 오르면 건강보험료 산정 점수도 함께 높아져 보험료가 인상될 수 있다.
자산 가치의 판정: 감정평가액
대출을 받거나 경매에 참여할 때 접하게 되는 가격으로, 전문가에 의해 산정된다. 감정평가액이란 감정평가사가 해당 재산의 경제적 가치를 판정한 금액을 의미한다.
일반적인 감정평가액 산출 공식은 다음과 같다.
- 토지 감정평가액:
- 건물 감정평가액:
이 금액은 세금보다는 주로 은행 대출 한도 설정이나 법원 경매의 최저 입찰가 기준으로 활용된다.
마치며
결국 같은 부동산 한 채를 두고도 목적에 따라 이름이 다른 가격이 여러 개 존재하는 셈이다.
- 실거래가는 실제 거래된 금액이며, 기준시가(국세)와 시가표준액(지방세)은 과세를 위한 별도의 행정 기준이다.
- 공시지가는 토지, 공시가격은 주택의 정부 공시 가격으로 보유세와 건강보험료 산정에 쓰인다.
- 감정평가액은 대출 한도나 경매 최저가를 정할 때 활용되는 전문가의 가치 평가 금액이다.
Reference
- 국세청 홈택스 (기준시가 조회)
- 위택스 (시가표준액 조회)
- 국토교통부 부동산 공시가격 알리미