필지고유번호(PNU)와 도로명주소관리번호

이 글의 핵심

• 필지고유번호(PNU)는 지번주소 기반 토지 식별 19자리 KEY
• 도로명주소관리번호는 도로명주소 기반 건축물 식별 26자리 KEY
• 덕수궁 사례로 실제 고유번호 생성 과정 이해
• 법정동과 행정동의 차이, 건물관리번호 vs 도로명주소관리번호 비교

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1. 주소 기반 KEY 체계

부동산 데이터는 부동산의 종류와 특성별로 구분되어 있다. 대표적으로 토지와 건물로 나눌 수 있고, 건물은 또 집합 및 일반으로 구분된다. 이렇게 분리된 데이터를 연결하기 위해서는 각 데이터별 KEY 체계를 이해할 필요가 있다.

여기서는 가장 큰 꼭지인 필지(토지)와 건축물의 주소를 기준으로 생성된 키 체계를 다루겠다. (물론 건축물 자체나 개별 호에 대한 key도 존재한다.)

1.1 주소 체계

주소는 크게 지번주소와 도로명주소가 있다. 예를 들어 덕수궁의 주소는 다음과 같다.

• 지번주소(토지 중심 주소): 서울특별시 중구 정동 5-1
• 도로명주소(건축물 중심 주소): 서울특별시 중구 세종대로 99 덕수궁

이처럼 지번주소와 도로명주소는 행정 구역 내 대상에 따라 표현하는 방식이 다르다.

구분	대상	구성	목적
지번주소	토지	동·리 + 지번(본번+부번)	토지관리 등 재산권보호
도로명주소	건물	도로명 + 건물번호	위치이동 등 주소표시

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2. 필지고유번호(PNU)

필지 고유번호(PNU)는 지번 주소를 식별하는 총 19자리 KEY

필지고유번호(PNU) 19자리는 다음과 같은 기준으로 생성된다.

$$\text{시군구코드}(5)+\text{법정동코드}(5)+\text{필지구분코드}(1)+\text{본번주소}(4)+\text{부번주소}(4)$$

2.1 시군구 및 법정동 코드

국내 주소는 시도 → 시군구 → 읍면동 → 리 와 같은 위계 체계를 가지며, 각각 고유의 코드를 가진다

시군구코드(5자리)

시군구코드는 5자리로 국내 주소 위계 중 가장 큰 단위의 시도코드 2자리와 시군구코드 3자리를 결합한 형태이다. 정확한 의미에서는 시도-시군구 코드라고 해야하지만 편의상 시군구코드라고 불린다. 그러나 여기서는 헷갈리지 않기 위해 시도-시군구 코드라고 정의하겠다.

예를 들어, 앞서 살펴본 덕수궁의 지번 주소(서울 중구 정동 5-1)에서 서울특별시 중구는 서울특별시라는 시도와 중구라는 시군구로 나눌 수 있고 각각의 고유 코드는 11과 140이다. 즉, 서울특별시 중구의 시도-시군구코드는 11140이 된다.

법정동코드(5자리)

법정동코드도 마찬가지 5자리로 국내 주소 위계 중 작은 단위인 읍면동코드 3자리와 리코드 2자리를 결합한 형태이다. 앞선 덕수궁 지번 주소의 정동 코드는 16700이다.

더 상세하게 구분하면, 정동은 리 단위가 아닌 읍면동 단위로 리 단위 코드가 존재하지 않기 때문에 리 코드에 00을 부여받는다. 따라서, 읍면동 코드 167 3자리와 부여받지 않은 리 코드 00을 결합한 16700이 최종 법정동코드가 된다.

참고로, 법정동코드는 행정표준코드관리시스템에서 조회할 수 있다.

지번 주소는 행정동이 아닌 법정동을 기준으로 한다

2.2 법정동 vs 행정동

법정동

법정동은 예전부터 내려오던 고유의 지명을 바탕으로 법률로 지정된 행정구역

법정동은 주로 토지의 구획, 지적도, 부동산 등기부등본, 신분증, 우편물 배달에 활용되며 변하지 않는 주소이다. 그러나 법률 개정 등의 사유로 법정동이 세분화되는 경우 법정동코드는 변할 수 있다.

예를 들어 법정동의 지위가 승격되어 변경되는 경우이다. 다음은 2026.01.02 시행된 경기도 용인시 처인구 양지면이 양지읍으로 승격된 사례이다(참고)

이로 인해 양지면의 기존 법정동코드(읍면동리코드) 중 읍면동을 나타내는 앞 3자리 360이 262로 변경되었다.

행정동

행정동은 주민들의 편의와 행정 관리를 위해 인구수를 기준으로 설정한 행정구역으로 흔히 동사무소가 담당

행정동은 주로 주민등록, 복지 서비스, 선거구 획정, 통계 조사 등 행정 및 민원 업무의 기준이 된다.

인구수를 기준으로 하기 때문에 인구가 급격히 늘어나면 여러 개로 쪼개지고(분동), 인구가 줄어들면 하나로 합쳐지기(통폐합) 때문에 변동성이 크다.

예를 들어 강남구 서초동(법정동) 내에는 인구가 많아서 ‘서초1동, 서초2동, 서초3동, 서초4동’ 행정동이 4개로 쪼개졌다. 반면에 종로구 종로1·2·3·4동(행정동)은 세종로, 청진동, 서린동, 인사동 등 다수의 자잘한 법정동들을 하나로 통합한 형태이다.

구분	법정동	행정동
지정 기준	법률(대통령령)	지자체 조례
주요 목적	부동산 등기, 지적 공부, 주소 등	주민센터 관할구역, 선거구, 민원 등
변동성	거의 변하지 않음(고정적)	인구 증감에 따라 변동(유동적)
관리 기관	국토교통부	행정안전부 및 지방자치단체

2.3 필지구분코드

필지구분코드는 일반적으로 토지, 지적도, 공시지가에 활용되는 코드

필지구분코드는 1자리며 대표적으로 필지가 일반인지 산인지 구분하는 코드이다. 그러나 토지대장과 건축물대장 별로 부여받는 코드가 상이하다.

대장 구분	일반	산(임야)
토지대장	1	2
건축물대장	0	1

이는 대장상의 표기 방법의 차이다. 필지고유번호(PNU)는 토지에 대한 정보이기 때문에 토지대장 기준의 필지구분코드 값이다. 향후, 건축물대장을 이용하여 PNU를 자체 생성할 때만 위 내용을 참고하면 된다.

2.4 본번과 부번

지번주소의 본번과 부번은 필지에 붙이는 고유번호

본번(4자리)

본번은 지번의 주가 되는 번호로 토지의 초기 구역을 의미한다.

부번(4자리)

부번은 본번 뒤에 붙는 가지번호로 큰 필지가 초기 구역으로 지정된 상태에서 여러개로 분할될 때 부여하는 번호이다.

앞선 예인 덕수궁 지번 주소(서울특별시 중구 정동 5-1)에서 지번은 본번 5와 부번 1로 구분할 수 있다.

이를 코드화 시키기 위해 본번, 부번 각각 0으로 4자리를 채운다. 즉, 필지고유번호(PNU) 코드 체계에서 덕수궁의 본번은 0005, 부번은 0001이 된다.

2.5 덕수궁 PNU 생성 실습

지번주소: 서울특별시 중구 정동 5-1

1. 시도-시군구코드(서울특별시 중구): 11140
2. 법정동(읍면동리)코드(정동): 16700
3. 필지구분코드(일반): 1
4. 본번: 0005
5. 부번: 0001

덕수궁 지번주소(서울특별시 중구 정동 5-1)의 필지고유번호(PNU)는 1114016700100050001

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3. 도로명주소관리번호

도로명주소관리번호는 건축물 단위의 도로명주소를 식별하는 총 26자리 KEY

우선, 도로명주소는 건물의 주소로 도로명과 건물번호 및 상세주소(동/층/호)로 표기하는 주소제도이다.

도로명주소관리번호 26자리는 다음과 같은 기준으로 생성된다.

$$\begin{array}{rl}& \text{시군구코드}(5)+\text{법정동코드}(3)+\text{도로명코드}(7)\\ & +\text{지하여부}(1)+\text{건물본번}(5)+\text{건물부번}(5)\end{array}$$

앞서 설명한 시군구코드와 법정동코드는 추가 설명을 생략한다.

3.1 도로명코드

도로명코드는 7자리로 시군구 행정구역 내에서 고유한 코드이다.

참고로, 시군구 행정구역에 따른 코드이다 보니 도로명주소DB의 데이터 중 도로명코드를 살펴보면 시군구코드 + 도로명코드 합쳐진 12자리를 제공하는 경우도 있다. 이러한 이유로 도로명주소관리번호를 생성할 때 시군구코드와 도로명코드를 구분한 후 읍면동코드(3)를 중간에 삽입해야하는 경우도 있다.

3.2 지하여부

건물 위치를 구분하는 코드로 지상은 지상건물 및 지표면에 위치한 건축물을 의미하고, 지하는 지하층, 지하보도, 지하상가 등의 지하건물을 의미한다.

구분	코드
지상	0
지하	1

3.3 건물번호

건물번호는 본번 5자리와 부번 5자리로 구성된 건축물을 식별하는 고유한 번호이다.

건물번호가 도로시작점에서 20m 간격으로 나뉘어 일련번호가 부여된다. (진행 방향 기준으로 왼쪽은 홀수, 오른쪽은 짝수)

그리고 건물의 주출입구에 접하는 도로 구간의 기초번호가 해당 건물의 ‘본번’이 된다. 만약 20m 구간 안에 여러 건물이 밀집한 경우 건물을 구분하기 위해 본번 뒤에 일련번호 형태의 ‘부번’을 부여한다.

예를 들어, 건물 본번이 12인 구간에 건축물이 3개인 경우 각각 12-1, 12-2, 12-3으로 생성된다.

필지와 비교

구분	본번	부번
필지고유번호	법정동 내 토지를 구획할 때 부여하는 고유 번호	(행정적 분할) 기존 토지가 매매 등의 이유로 여러개로 쪼개질 때 부번을 부여
도로명주소관리번호	도로 기준으로 20m 간격으로 나눈 위치적 순서	동일한 구간(20m 간격) 내 건축물이 여러 건물이 존재하는 경우 부번을 부여

3.4 (주의) 건물관리번호

건물관리번호는 도로명주소법에 따라 전국 건물에 부여된 고유 식별 번호로 행정구역 변경 시에도 유지되는 불변하는 고유값이다

건물관리번호는 총 25자리로 필지고유번호(PNU) 19자리와 시스템번호 6자리로 구성되어 있다. 이는 도로명주소관리번호 26자리와는 다른 구조를 가지고 있다.

주요 특징은 최초 생성 이후에 해당 건물의 주소정보가 변경되더라도 건물관리번호가 변경되지 않는 불변성을 가진다.

즉, 행정구역 체계가 변경되어 지번주소가 변경되면 필지고유번호(PNU)가 변하는데 건물관리번호는 과거 필지고유번호가 그대로 유지된채 변경되지 않는다.

이러한 특징으로 건물관리번호는 다른 연계된 데이터와 매칭되는 용도로 부적합하여 서비스에서 잘 사용되지 않는다

3.5 덕수궁 도로명주소관리번호 생성 실습

도로명주소: 서울특별시 중구 세종대로 99 덕수궁

1. 시군구코드(서울특별시 중구): 11140
2. 읍면동코드(정동): 167
3. 도로명코드(세종대로): 2100001
4. 지하여부(지상): 0
5. 건물본번: 00099
6. 건물부번: 00000

덕수궁 도로명주소(서울특별시 중구 세종대로 99 덕수궁)의 도로명주소관리번호는 11140167021000010009900000

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참고사이트

• 행정표준코드관리시스템 - 법정동코드목록조회
• 도로명주소 소개
• 지번주소와 도로명주소 주소 체계 이해하기